Er man ejendomsinvestor, gør man klogt i at følge med i flyttemønstre og befolkningsprognoser for især de større byer i Danmark. Tilflytning betyder øget efterspørgsel, stabil leje og dermed lavere risiko for investoren.
Forskellene kan være store. Københavns Kommune har i løbet af de seneste 10 år oplevet den største stigning i befolkningstallet – hele 17,4 procent. Omvendt finder vi Lolland Kommune i bunden, hvor befolkningstallet er reduceret med 11,4 procent i samme periode.
På landsplan er befolkningstallet steget med 5,2 procent i det seneste årti, og det skyldes især fem vækstområder.
1. Hovedstadsområdet og sjællandske kommuner indenfor rimelig pendlingsafstand fra København
2. Aarhus og nærliggende kommuner (Skanderborg, Silkeborg, Horsens og Odder)
3. Odense
4. Aalborg (inklusive Rebild Kommune)
5. Trekantområdet (i særdeleshed Vejle og Middelfart).
Generelt har de kommuner, som ligger længst væk fra de fem ovenstående vækstområder, derimod oplevet en befolkningstilbagegang i 2012-2022.
Byerne vokser selvom flere flytter derfra
Flyttemønstrene peger dog på, at flere de seneste år er flyttet fra byerne, end der er kommet nye til. De tre største byområder – København og Frederiksberg, Aarhus samt Odense – har alle oplevet negativ nettotilflytning i 2021. Alligevel vokser byerne.
Her er det vigtigt at huske på, at befolkningstilvæksten i et givet år udover nettotilflytning fra andre kommuner også består af fødselsoverskud og nettoindvandrede fra udlandet.
De tre byområder har haft positiv befolkningstilvækst på trods af den negative nettotilflytning, fordi der er blevet født flere, end der er døde (positivt fødselsoverskud), og fordi der er flere, der er flyttet fra udlandet til de tre byområder, end der er personer, som er flyttet fra de tre byområder til udlandet.
Det er derfor vigtigt at betragte nettotilflytningen i et større perspektiv. Negativ nettotilflytning til de største byområder er ikke ensbetydende med befolkningstilbagegang eller reduceret efterspørgsel efter boliger. Blandt de ti største byer i Danmark er det kun Esbjerg, som i 2021 oplevede en beskeden tilbagegang i befolkningstallet.
Negativ nettotilflytning til de største byområder er ikke begrænset til coronakrisen
En fortolkning, der har præget debatten, er, at coronakrisen har sat tilflytningen til de større byer på pause.
Flere eksperter har påpeget, at coronakrisen har øget ulemperne ved at bo og arbejde i tætbefolkede byer, og at den øgede brug af hjemmearbejde under coronakrisen har fået flere til at flytte væk fra de store byområder. Argumentet er, at det er nemmere for kontoransatte at bo længere væk fra arbejdspladsen, hvis de ikke behøver at møde på arbejdspladsen på alle arbejdsdage.
Figuren til højre fremhæver imidlertid en anden og vigtigere faktor. Her ses variationen i geografiske bosætningsmønstre ved at vise nettotilflytningen i forhold til befolkningstal for danske kommuner i henholdsvis 2006, 2011 og 2021.
Figuren viser en interessant flyttedynamik mellem henholdsvis hovedstadsområdet, Aarhus og Odense og deres respektive opland. I 2006, hvor der var lav ledighed, og boligpriserne var steget kraftigt, var der netto fraflytning fra de tre største byer til deres nabokommuner i henholdsvis Syd- og Vestsjælland, Østjylland og på Fyn.
I 2011, hvor ledigheden var høj og boligpriserne var faldet, var flyttemønstrene det stik modsatte: Her var der positiv nettotilflytning til de tre største byer på bekostning af flere af nabokommunerne. I 2021, hvor ledigheden igen var lav og boligpriserne var steget markant, så vi igen netto fraflytning fra de tre største byer til deres nabokommuner.
Nettotilflytning til de største byområder følger konjunkturerne
Det tyder derfor på, at flyttedynamikken mellem by og opland i høj grad er styret af udviklingen på arbejdsmarkedet og udviklingen i boligpriserne. I opgangstider har der været en tendens til en nettobevægelse væk fra de største byer og til oplandskommunerne. Omvendt har vi set en positiv nettotilflytning til de største byer i nedgangstider.
Det kan skyldes, at det i perioder med store boligprisstigninger bliver sværere for familier at finde det ønskede antal kvadratmeter i byerne, hvor priserne er højest, hvorfor flere søger mod beliggenheder udenfor byerne i stedet.
Derudover gik finanskrisen særligt hårdt ud over arbejdspladser udenfor de store byer. Dette kan have medvirket til at vende nettotilflytningen til de største byer fra negativ til positiv i årene efter finanskrisen.
Det kan derfor ikke med sikkerhed udledes, at selve coronakrisen eller øget hjemmearbejde som følge af pandemien har ændret strukturelt på den fremtidige tilflytning til de større byer. Det er derimod sandsynligt, at de kraftige boligprisstigninger, som vi oplevede under coronakrisen, har accelereret nettofraflytningen væk fra de største byer.
Urbaniseringen er en megatrend, og vi forventer ikke, at øget brug af hjemmearbejde vil ændre på, at det er attraktivt at bo i Danmarks største byer. Derudover er det som investor vigtigt at huske på, at negativ nettotilflytning til de største byer ikke har ført til en befolkningstilbagegang eller reduceret efterspørgsel efter boliger i byerne.
