Totalafkastet på erhvervs- og investeringsejendomme i hovedstadsområdet var i 2021 på 15,6 procent. Havde man investeret 100 kroner den 1. januar 2021, var de med andre ord blevet til 115 kroner og 60 øre den 31. december. Det løbende nettoafkast i form af faktisk realiserede lejeindtægter og faktiske driftsomkostninger var gennemsnitligt 3,9 procent, hvortil kom en positiv værdiudvikling på ikke mindre end 11,7 procent.
Mens det direkte afkast er faldet kontinuerligt i de seneste år i takt med de lavere nettostartafkastkrav, var både værditilvæksten og totalafkastet det højeste, som er registreret siden 2005.
Ligesom i de seneste år er de stigende priser i betydelig grad drevet af faldende startafkastkrav. Men i modsætning til årene 2018-2020 er en væsentlig del af værdistigningen faktisk drevet af højere lejepriser, ikke mindst indenfor industri og logistik, men også i dele af kontormarkedet.
Af den samlede værditilvækst på 11,7 procent er 6,8 procent drevet af reducerede startafkastkrav, 0,1 procent er drevet af lavere tomgang, og 4,8 procent er drevet af stigende lejepriser. Og disse stigninger i de faktisk registrerede lejeniveauer er ikke primært drevet af den højere inflation, som først for alvor vil slå igennem i 2022. De stigende lejeindtægter er således langt overvejende drevet af efterspørgslen efter erhvervslokaler og vidner om en høj økonomisk aktivitet.
Når Colliers den 3. februar præsenterer sine forventninger til 2022, vil der i lyset af de stigende renter derfor næppe være grund til at forvente, at vi i det nye år vil se et fortsat fald i startafkastkravene. Selv om investorefterspørgslen vil være høj, vil stigende renteomkostninger betyde, at investorerne meget nødigt vil kaste sig ud i en priskonkurrence med fortsat faldende afkastkrav.
Derimod er der grund til at antage, at den højere inflation vil medføre en fortsat stigning i de faktisk realiserede lejeindtægter, ikke så meget drevet af en høj efterspørgsel, men mere af den almindelige nettoprisindeksering i eksisterende lejekontrakter.
Aktiemarkedet gav fantastiske afkast i 2021, mens obligationer gav negativt afkast
Danske aktier gav i 2021 meget høje afkast. Til gengæld medførte den stigende rente, at afkastet på obligationer generelt var negativt. Set i dette lys gav ejendomsinvesteringer et ganske acceptabelt afkast. Og med en volatilitet, som notorisk er væsentligt lavere end for aktiemarkedet, har de risikojusterede afkast i ejendomsmarkedet været særdeles attraktive.
