Hvem havde for et år siden turdet komme med en forudsigelse om, at ejerlejlighedspriserne i København ville stige godt 20 procent på et år? Hvem havde turdet forudsige de højeste toldsatser globalt siden 1930’erne – uden at det tilsyneladende har kostet på væksten eller aktiemarkedet? Og hvem havde turdet forudse et amerikansk regeringsmedlem gøre sig skyldig i krigsforbrydelser? I år har vi fravalgt de vilde forudsigelser – og vælger at spå med en blanding af overbevisning og håb.
Regningen fra de stigende toldsatser er på vej til amerikansk økonomi – men der vil være godt gang i dansk økonomi
De stigende toldsatser har endnu ikke for alvor slået igennem i en faldende vækst i USA. Men det kommer nu: Forbruget er under pres på grund af stigende importpriser, forbrugertilliden er faldende, og beskæftigelsen begynder at give efter. Vi tror ikke på en amerikansk recession, men væksten bliver lavere i USA. Selv om inflationen endnu ikke er helt under kontrol, vil vi se flere rentesænkninger i USA.
Til gengæld kommer væksten i Europa til at overraske positivt: Masser af offentlige investeringer i forsvar og infrastruktur vil øge væksttempoet. I Danmark har regeringen delt milde gaver ud op til det kommende valg: Reduktionen af elafgiften med 99 procent, fjernelse af punktafgifter og lempelse af topskatten vil sammen med en fortsat stærk beskæftigelsesudvikling øge forbruget.
Lejepriserne på boligmarkedet vil fortsætte opad
Trods pæne lejestigninger i hovedstadsområdet i de senere år er boligbyrden faktisk faldet:
De disponible indkomster er steget ganske pænt i de senere år, og som det fremgår af ovenstående figur er boligbyrden (målt i forhold til lejepriserne for ”prime”-markedet) faldet fra 43 procent i 2021 til 37 procent i 2025. Når samtidig de disponible indkomster også i 2026 kommer til at stige ganske pænt, blandt andet som følge af skattelettelser, har danskerne stadig plads i økonomien til at betale højere huslejer – og man skal huske på, at selv om lejepriserne er steget pænt i 2025, er de steget langt mindre end ejerlejlighedspriserne.
Til trods for, at markedet skriger på mere boligbyggeri, kommer vi ikke til at se en markant stigning i boligudbuddet i hovedstadsområdet foreløbig. Der er i 2025 ikke sat meget nybyggeri i gang, antallet af byggetilladelser ligger på et lavt niveau, og selv om vi nok vil se en stigning antallet af nye projekter, som igangsættes i 2026, øger det ikke udbuddet før om et par år.
Og ingen af de forslag, som blev fremlagt i den hektiske københavnske valgkamp til Borgerrepræsentationen, vil have nogen positiv effekt på boligudbuddet, snarere det modsatte. Yderligere regulering og yderligere krav til ejerformer m.v. er ikke incitamenter, som øger nybyggeriet.
Transaktionsaktiviteten vil stige yderligere
Efter et par svage transaktionsår er aktiviteten på markedet steget pænt i 2025, og året ender formentlig med en vækst på mere end 40 procent i forhold til 2024.
Der er imidlertid plads til yderligere stigninger, begrundet i flere forhold:
- Først på det allerseneste har vi set nogle af de tungeste danske og ikke mindst internationale core-investorer gå på indkøb igen. Det er værd at bemærke, at en række af disse meget kapitalstærke investorer stort set ikke har øget deres ejendomsinvesteringer siden 2021, og især fra international kapital vil vi se en øget efterspørgsel.
- Segmentmæssigt vil transaktionsaktiviteten indenfor de to største segmenter i 2025, nemlig nyere boligejendomme i drift samt hoteller, nok ikke stige væsentligt. Her er udbuddet næppe tilstrækkeligt til at generere en øget aktivitet. Til gengæld registreres en stigende interesse for kontor og retail, hvor alle spådomme om en markant øget strukturel tomgang som følge af hjemmearbejde og e-handel efterhånden er fejet af banen. Det kommer ikke til at gå stærkt, men det kommer til at gå fremad. Der kommer desuden til at blive igangsat mange flere boligprojekter, og aktiviteten indenfor turnkey salg af boligprojekter kommer til at stige massivt.
- Og endelig: Al erfaring viser, at transaktionerne løber hurtigere og lettere i et opadgående marked. Det er psykologisk nemmere for potentielle sælgere at eksekvere i et positivt marked, og det er nemmere at træffe købsbeslutninger, når der er et generelt positivt ”market sentiment”.
Internationale investorer vil placere flere penge end nogensinde før på det danske marked
Markedet for investeringsejendomme i Danmark har traditionelt været anset for et lidt marginalt marked for international kapital – i Skandinavien altid i skyggen af det svenske marked, som blandt andet andet som følge af en stor noteret sektor har været anset for mere likvidt og mere transparent.
Det er ganske tankevækkende, at Danmark i første halvår 2025 var helt oppe som nummer 12 på listen over de markeder globalt, som tiltrækker mest international kapital. Der er således ingen tvivl om, at Danmark for alvor har udviklet sig til en attraktiv destination for ejendomsinvesteringer. Vi tror ikke, at det er et forbigående fænomen. Rammebetingelserne på det danske ejendomsmarked er attraktive med en sund dansk økonomi og lave renter, likviditeten og transparensen er steget kraftigt, transaktionsomkostningerne er lave, og så er det danske realkreditsystem en ekstremt konkurrencekraftig finansieringsmodel.
