I 2023 har industri og logistik fyldt ekstraordinært meget i det danske erhvervsejendomsmarked.
De to Colliers-kollegaer Anders Holm og Helle Andersen, der er involveret i en betydelig del af transaktioner og udlejninger indenfor industri- og logistiksegmentet, forventer, at tendensen vil fortsætte.
Det skriver erhvervsmæglerkæden i en pressemeddelelse.
Mens transaktionsmarkedet generelt har været præget af nervøsitet og en markant nedgang i transaktionsvolumen, har billedet været anderledes fragmenteret for industri og logistik, lyder det fra Colliers.
Den samlede transaktionsvolumen faldt ifølge erhvervsmæglerne fra knap 86 milliarder kroner i 2022 til 45 milliarder kroner i 2023. Indenfor industri og logistik har transaktionsvolumenen derimod været nogenlunde stabil og har kun oplevet et fald fra 15,5 milliarder kroner til cirka 14 milliarder kroner fra 2022 til 2023, lyder det.
Efterspørgslen fra investorer har dog ændret sig siden 2022. Hvor det tidligere var nyopførte ejendomme på lejekontrakter med lang løbetid, der udgjorde den primære del af transaktionsvolumen indenfor industri og logistik, så er ejendomme i segmentet ”light industrial” og ”last mile” for alvor trådt ind på scenen i Danmark og særligt i Storkøbenhavn, oplyser Colliers.
I 2022 udgjorde “core”-investeringer 64 procent af den samlede transaktionsvolumen indenfor industri og logistik, men var i 2023 mere end halveret og udgjorde kun 25 procent.
Antallet af “value-add”-transaktioner stiger 2023 blev også året, hvor “core+” og “value-add”-ejendomme for alvor gjorde indpas, og andelen af denne type transaktioner udgjorde samlet set cirka 13 procent mere af den samlede transaktionsvolumen end i 2022, skriver Colliers.
Stigningen er især båret af salget af den såkaldte AKF-portefølje, der består af ti ejendomme med samlet etagemeterareal på cirka 83.000 kvadratmeter. Denne blev solgt til Blackstone i tredje kvartal 2023, hvor Colliers og RED bistod med salget.
Ifølge Helle Andersen ser man dog ind i en tendens, hvor udbuddet af bynære lejemål til blandt andet lager og logistik bliver mindre, hvilket presser lejeniveauerne på mindre lejemål under 5.000 kvadratmeter tæt på København op. Det er også her, at den primære efterspørgsel fra lejerne ligger.
Andelen af købere indenfor brugermarkedet er der, hvor man har set den største stigning i 2023. Her er transaktionsvolumen gået fra at udgøre 3 procent til 22 procent af den samlede transaktionsvolumen indenfor industri og logistik.
– Årsagen er Danmarks stabile økonomi og arbejdsmarkedsvilkår, hvilket gør, at rigtig mange virksomheder fortsætter deres positive udvikling og vækst. Desuden ser vi flere virksomheder, der ønsker at modernisere driften, hvorfor de flytter i nye og mere moderne lokaler. Et lavt udbud af lejemål, attraktive rammevilkår for sale-leaseback samt fornuftige finansieringsmuligheder for virksomhederne er også en medvirkende faktor til, at mange virksomheder selv er aktive i processen, når de skal have et nyt domicil, siger Helle Andersen.
Billedet forventes ifølge Anders Holm dog hurtigt at kunne ændre sig.
Efterspørgslen efter nyopførte ejendomme er fortsat stærk, og han forventer generelt, at core-ejendomme igen vil udgøre en større del af den samlede transaktionsvolumen i forhold til investorernes risikoprofil det kommende år:
– Core-investorerne er tilbage i segmentet, når der er en stabil rente og et passende antal referencer på transaktioner. Dette stadie er vi måske i nu, eller også er vi tæt på. Og vi er også der, hvor køberne og sælgerne er nærmere hinanden på prisen, siger Anders Holm.
Certificeringer er ifølge Anders Holm og Helle Andersen en forudsætning for nyopførte ejendomme, hvilket både sælgere, købere og lejere er enige om.
Særligt institutionelle investorer har høje krav til, hvordan deres investeringer er certificeret, og mange vil slet ikke investere, hvis ikke ejendommene som minimum er certificeret med DGNB Sølv eller tilsvarende.
Hvilken betydning manglende certificering får for den ældre bygningsmasse er usikkert. Sikkert er det dog, at der i løbet af det næste år vil være fokus på at lave såkaldte ”ESG road maps” for også at bringe ældre ejendomme på en mere grøn kurs.
