Internationale investorer gør klar til store lejestigninger i industri- og lagerejendomme i Storkøbenhavn

Internationale investorers milliardinvesteringer i industri- og lagerejendomme i Storkøbenhavn har nu nået et niveau, som vil ændre spillereglerne i lejemarkedet for erhvervslivet i og rundt om hovedstaden.

Sådan lyder det i en pressemeddelelse fra Cushman & Wakefield RED.

På få år har internationale investorer med amerikanske Blackstone i spidsen købt op af lager- og industriejendomme i hovedstadsområdet, så de i dag står bag hovedparten af alle handler i light industrial-segmentet over 25 millioner kroner.

Bag opkøbene ligger ifølge Cushman & Wakefield RED en forretningsmodel, som danske investorer hidtil har været tøvende overfor.

Tallene stammer fra ReData, Cushman & Wakefield REDs platform for ejendomsdata. Lager- og industriejendomme omtales i dag som ”light industrial”-ejendomme. De huser typisk de mange virksomheder, som servicerer og drifter storbyen.

– De internationale investorers forretningsmodel er baseret på en enkel fortælling om udbud og efterspørgsel. Med en pågående stærk urbanisering stiger efterspørgslen efter denne type ejendomme, der bidrager til service og varegrundlaget til den konstant voksende hovedstad. Omvendt falder udbuddet af denne type ejendomme i øjeblikket, da både kommuner og investorer ofte foretrækker at konvertere dem til boliger, der på kort sigt er mere lukrative, udtaler Kim Søberg Petersen, partner og specialist i Capital Management hos Cushman & Wakefield RED.

Læs også: Forventninger til et lysere 2025 for lager- og lo­gi­sti­ke­jen­dom­me

– Den stigende efterspørgsel efter light industrial har kommunerne ikke indtænkt i deres planlægning. De fortsætter også med hellere at sælge boligbyggeretter fremfor at udvikle nye industriområder. På den baggrund opleves det nu, at lejeniveauet på markedet for industriejendomme kan presses op, og det er ikke urealistisk at forvente en fordobling af lejen på light industrial aktiver inden for en overskuelig årrække.

Han tilføjer, at de internationale investorers relativt aggressive opkøbsstrategi ikke kun finder sted i Storkøbenhavn, men i hele Europa.

– Light industrial-segmentet i Storkøbenhavn har hidtil typisk været domineret af mindre lokale investorer og brugere, men nu ser vi globale fonde være særdeles aktive her, mens danske investorer tøver, fortsætter Kim Søberg Petersen.

Han sammenligner situationen med, da internationale investorer efter finanskrisen begyndte et mindre opkøbstogt af særligt kontoraktiver i København. Også dengang stillede de danske investorer sig skeptiske omkring de udefrakommende aggressive forventninger til lejeprisudviklingen og mente, at der blev købt for dyrt. ind.

Tal fra ReData viser, hvor hurtigt de internationale investorer har indtaget hovedstadens light industrial-segment. I perioden 2022-2024 blev der alene i Storkøbenhavn handlet med light industrial-ejendomme for over 8 milliarder kroner, hvor andelen af udenlandsk kapital var at finde i 75 procent af alle gennemførte handler over 25 millioner kroner. Trækker man brugerejendommene ud af ligningen, står de internationale investorer for omkring 90 procent af investeringerne.

Den absolut største investor i light industrial i Storkøbenhavn er amerikanske Blackstone, som alene i årene 2022-2024 har gennemført opkøb til en værdi af cirka 2 milliarder kroner. Samlet set betyder det, at Blackstone står bag to ud af hver fem handler i segmentet i Storkøbenhavn, når vi fokuserer på investeringsaktiver over 25 millioner kroner.

Den næststørste investor udgør alene kun cirka en fjerdedel af Blackstones andel. De fem største internationale investorer står imidlertid forsat for cirka to tredjedele af alle handler baseret på samme datasæt. Det vidner om et stærkt internationalt køberfelt, som har købt ud fra samme investeringsstrategi, som driver udviklingen i både afkast og lejeprisudviklingen.

– Der er tale om en voldsom udvikling. Hidtil har kun ganske få danske investorer haft egentlige porteføljer, og afkastkravene var ofte tocifrede. Aktiverne appellerede simpelthen ikke til for eksempel det institutionelle marked, hvor aktiverne er tunge AM-aktiver. Lejersammensætningen har hidtil heller ikke været den normale for de større og professionelle investorer, fortæller Kim Søberg Petersen.

De internationale investorers mange opkøb har derfor taget de danske investorer på sengen med, hvad der synes at være særdeles skarpe afkast omkring 6 procent. Kim Søberg er dog ikke i tvivl om, at Blackstone og de øvrige internationale investorer vil nå deres forventede mål i forhold til lejeprisudviklingen.

Læs også: Markante lejestigninger på industri- og logistikejendomme i Storkøbenhavn

– Med Blackstones opkøb er der blevet sat en jetmotor på lejeprisudviklingen. Der er ingen tvivl om, at Blackstone kommer med en forretningsplan, hvor de inden for en ret kort årrække skal kunne præstere en høj vækst i lejen og exite på en forhøjet pengestrøm. Det er jo kompetente folk, der står bag, og markedskræfterne giver her god medvind, fortsætter Kim Søberg Petersen.

Han forudser, at Blackstone inden for deres fondsperiode, det vil sige inden for de næste fem til syv år, vil have udviklet deres ejendomme og samtidig fordoblet lejen på deres light industrial investeringer– og så vil resten af markedet følge med.

– Hvis vi skal holde det i runde tal, så er det ikke fuldstændig urealistisk, at lejeniveauet som i dag på bestående kontrakter ofte er i niveauet 400-500 kroner per etagemeter årligt kommer op i nærheden af 1000 kroner over en kortere årrække. Det er markant og vil kunne betyde, at nogle virksomheder vil blive presset til at finde alternative veje til at drive deres forretning. Denne udvikling vil også få konsekvenser for borgerne i Storkøbenhavn, som vil opleve enten prisstigninger på mange ydelser eller ville skulle køre længere, hvis de for eksempel skal have deres bil på værksted, siger Kim Søberg Petersen.