Efterhånden har de fleste økonomiske iagttagere opgivet håbet om, at inflationen efter en meget drastisk stigning de seneste seks måneder ville falde hurtigt tilbage. Prisstigningerne er ikke længere isoleret til sektorer eller varer, som er direkte påvirket af eftervirkningerne af de seneste corona-nedlukninger i Kina eller prisstigninger på energi, råvarer og fødevarer som følge af krigen i Ukraine og sanktionerne mod Rusland. Og overfor en bredt forankret inflation vil centralbankerne være nødt til at reagere med betydelige rentestigninger i de kommende måneder. Det betyder større usikkerhed på de finansielle markeder – og også på markedet for investeringsejendomme.
Andet kvartal 2022 har været præget af en fortsat god aktivitet på markedet for erhvervs- og investeringsejendomme. Økonomien er grundlæggende stærk, og beskæftigelsen er høj, så efterspørgslen efter lejeboliger og erhvervslokaler er stigende – både indenfor kontor, lager, industri og logistik, og endog butikker. Tomgangen er lav, og lejepriserne udvikler sig positivt.
Men det må ikke overses, at aktørerne på investeringsmarkedet i stigende grad er blevet nervøse. Fortsatte rentestigninger gør finansiering af investeringsejendomme dyrere og eroderer egenkapitalforrentningen. Og der er utvivlsomt en risiko for, at aggressive rentestigninger fra centralbankerne, hvilke er nødvendige for at få bugt med en efterhånden bredt funderet inflation, kommer til at sende økonomien i recession. Med andre ord: Forbruget skal tvinges ned, så efterspørgslen efter varer og tjenesteydelser kommer i bedre balance med udbuddet.
Nervøse markedsaktører vil medføre beslutningsangst. Så færre investorer byder på ejendomme, og de investorer, som byder, regner lidt mere forsigtigt.
Alt i alt er det Colliers’ vurdering, at det har påvirket priserne på danske investeringsejendomme. I nogle sektorer er priserne stagneret, i andre sektorer og geografiske områder kan registreres prisfald på op til omkring 10 procent. Samtidig er investorerne forsigtige med at inddiskontere stigninger i markedslejen, som modsvarer den høje inflation. Hvis økonomien går i recession, vil efterspørgslen efter lejemål falde, og det vil alt andet lige have en negativ effekt på lejepriserne. Selv om man på eksisterende lejekontrakter kan gennemføre en høj nettoprisregulering, er det jo ikke sikkert, at markedslejepriserne følger med op.
Det er dog værd at erindre, at priserne på erhvervs- og investeringsejendomme i 2021 steg med 10 procent, langt over inflationen, og i de fleste tilfælde er priserne faktisk stadig højere, end de var primo 2021.
De kommende måneder vil byde på fortsat usikkerhed – men priserne kommer til at stige igen
Nogle iagttagere forventer en længerevarende høj inflation, nogle forventer en let recession, andre en dybere recession, og alle er overbeviste om, at centralbankernes renteforhøjelser vil fortsætte.
På mange måder fascinerende – for 12 måneder siden var der stort set overalt konsensus om, at inflationen i 2022 ville være under to procent, så det er nok klogt ikke at fæste alt for meget lid til prognosesikkerheden.
Det er fristende i en usikker tid at udskyde alle ikke-nødvendige beslutninger, også om investeringer i ejendomme. Men det er også værd at erindre, at når usikkerhederne er forsvundet, har markedet allerede reageret herpå. Og usikre tider giver også muligheder: Konkurrencen om de mest attraktive investeringsejendomme er lavere, og der kan gøres køb til lidt bedre priser.
Hos Colliers tør vi ikke spå om, hvorvidt ejendomspriserne er højere eller lavere om 12 måneder, men det må ikke underkendes, at der er en risiko for, at en stagnerende økonomi kan sende priserne lavere.
I vores basisscenarie tror vi dog, at vi har set den væsentligste effekt på både rentemarkeder og ejendomspriser. I dagens rentemarked er allerede inddiskonteret en serie af renteforhøjelser, og en stagnerende økonomi med stagnerende efterspørgsel bør uvægerligt på sigt føre til en lavere inflation.
Men mens vi ikke tør spå om ejendomspriserne om 12 måneder, er vi hos Colliers overbeviste om, at ejendomspriserne om fem år vil være højere end i dag, og om 10 år væsentligt højere end i dag.
Vi har for nylig vurderet en centralt beliggende københavnerejendom, som har været i samme ejerskab siden 1950’erne. Ejendommen blev dengang handlet til et encifret millionbeløb – og i dag er værdien over 300 millioner kroner.
Vi har i en længere periode efter finanskrisen været vænnet til, at priserne på ejendomme (og for den sags skyld på både aktier og obligationer) har været stigende. Det er desværre ikke nogen naturlov, at dette billede vil fortsætte. Med en kernesund finansiel sektor og en konstant høj global opsparing tror vi dog fortsat ikke, at vi er på vej ind i en dyb krise. Og vi tror, at der indenfor de kommende 12-24 måneder vil være attraktive investeringer at gøre på et nervøst marked, for de investorer, hvor beslutningsangsten ikke tager over.
