Boligmarkedet i København er brandvarmt. I Københavns Kommune er ejerlejlighedspriserne indenfor de seneste 12 måneder steget med ikke mindre end 20 procent, og antallet af ejerlejligheder til salg er ekstremt lavt. Også på boligudlejningsmarkedet er tomgangen på et ekstremt lavt niveau, og markedslejen for boligudlejningsejendomme er typisk steget mellem 5 og 10 procent indenfor det seneste år. Er løsningen mere regulering?
Boligmarkedet – et brandvarmt emne i den kommunale valgkamp
Det er en helt fundamental mekanisme, at når efterspørgslen er større end udbuddet, stiger priserne. Det gælder for boliger, som det gælder for alt andet. Det er uhyre populært at bo i København, boligefterspørgslen er stor – ikke kun på grund af tilflytning og fødselsoverskud, men også fordi der er flere og flere husstande, som består af én person.
Samtidig har nybygningsaktiviteten været lav.
Som det fremgår af ovenstående figur, har antallet af påbegyndte boligprojekter i de seneste år ligget meget lavt. Selv om Colliers forudser et stigende nybyggeri, er der hverken på kort eller mellemlangt sigt grund til at forvente en markant anderledes (og bedre) balance på boligmarkedet.
Det er naturligt nok blevet et stort emne i den københavnske kommunalvalgkamp. Men det er trist at konstatere, at det flyder med populistiske forslag, som i bedste fald intet ændrer og i værste fald forværrer ubalancen på markedet.
Den yderste venstrefløj kalder investorer for spekulanter og kritiserer dem for at leje dyrt ud. Man vælger at overse, at langt de fleste investorer er langsigtede samvittighedsfulde pensionskasser, som i de senere år har været ramt af massive stigninger i byggepriserne, som ønsker stabile og tilfredse lejere, og som jo faktisk også har en forpligtelse til at levere et afkast til de nuværende og kommende pensionister.
Og så foreslår man at indføre nye huslejebegrænsninger. Uden at forholde sig til konsekvenserne: Intet nybyggeri, det giver ingen mening at bygge, hvis ikke man kan få en anstændig forrentning af den investerede kapital, og hverken indtjening eller motivation til at vedligeholde og forbedre bygningsmassen. Vi så konsekvenserne i København i 1980’erne. Ingen burde ønske igen at opleve en boligmasse, som forfaldt, og et nybyggeri, som gik i stå.
Andre vil bruge kommunens penge til at opkøbe boligejendomme fra ”spekulanter” og leje dem billigere ud: En sikker måde til at risikere at sætte kommunens sunde økonomi over styr. Skal der købes mange ejendomme, tvinges kommunen til at betale overpriser for at lokke de nuværende ejere til at sælge. Og skal man så sætte lejen ned for de familier, som tilfældigvis bor i de ejendomme, som det lykkes at købe? Eller skal man vente, til nogen flytter og så leje ud billigere til nye lejere? Èt er i hvert fald sikkert, uanset hvor mange eksisterende boliger, som kommunen måtte vælge at købe, kommer der ikke en eneste yderligere bolig.
Og kommunen har tidligere ejet en masse udlejningsejendomme, som de udlejede billigt. Med det resultat, at man ikke havde råd til at vedligeholde og forbedre ejendommene, så København dengang havde en boligmasse af en forfærdeligt ringe kvalitet.
Selv langt ind i borgerlige rækker mærkes en lyst til at forsøge at regulere sig til en anden markedsdynamik ved at indføre regler, som i nye lokalplaner tvinger udviklerne til at bygge ejerboliger i stedet for privat udlejningsbyggeri. Uden at have forstået, at udviklere gerne vil bygge ejerboliger. Men de får nej i banken, medmindre 80 procent af boligerne er solgt, forinden projektet sættes i gang – og boligkøberne får ikke lov til at købe, medmindre de allerede har solgt deres eksisterende bolig – vel at mærke 2 år før den nye bolig står færdig.
Nogle af regeringens tiltag kommer til at hjælpe – men ikke alle
Der er grund til at rose regeringen for, at man nu langt om længe har taget sig sammen til at regulere maksimumsbeløbet for alment byggeri. Den almene sektor har en samfundsvigtig opgave i at sikre et udbud af boliger, som er til at betale, men sektoren har i flere år ikke haft de nødvendige rammebetingelser for at kunne løfte opgaven.
Der er også grund til at rose tiltag for at sikre, at boliger i København rent faktisk udlejes til boligformål og ikke reelt anvendes til hotelformål. Sådanne tiltag sikrer ikke tusindvis af nye boliger, men de såkaldte ”skyggehoteller” udgør med rette både en torn i øjet på boligsøgende og på hotelbranchen, der udsættes for urimelige konkurrencevilkår.
Til gengæld: Lempelser af finansieringsvilkårene, uanset om det er generelt eller alene til førstegangskøbere, har ingen positiv effekt på udbuddet, det vil kun løfte efterspørgslen og skubbe de allerede høje ejerboligpriser yderligere opad.
Flere boliger kræver mindre regulering, ikke mere regulering
Der er masser af investorer og udviklere, som gerne vil bygge i København, og de vil både bygge ejerboliger og udlejningsbyggeri, blot rammevilkårene er til stede.
Der er desværre intet ”quick fix”, men en række tiltag vil over en kortere årrække øge boligudbuddet:
- Hurtigere og mere effektive planprocesser: En lokalplan bør kunne vedtages på et år. I dag tager det ofte 3 til 5 år fra projektidé til færdig lokalplan. Det reducerer tilførslen af nye boliger.
- Lempelser i regelsættet omkring banksektorens ejendoms- og byggefinansiering: Afskaffelse af den systemiske risikobuffer, som øger omkostningerne for bygge- og ejendomssektoren, og en lempelse af kravet til forhåndssalg som forudsætning for byggefinansiering af ejerboligprojekter.
- Mindre regulering vedrørende boligstørrelser: Københavns Kommune pålægger i lokalplaner krav om minimumsstørrelser for boliger. I betragtning af, at der er flere og flere husstande i København, som kun består af én person, og at pris- og lejestigningerne er langt højere for små boliger, burde det være elementært, at udbuddet af sådanne boliger skal øges.
Der er ikke grund til megen optimisme – bortset fra blandt investorer og ejere, som vil opleve fortsat stigende priser
Colliers’ forventning er desværre ikke, at vi indenfor en kortere årrække får et københavnsk boligmarked i bedre balance. Politisk har man tilsyneladende en ubetvingelig lyst til at øge reguleringen i stedet for at deregulere.
Så som ejendomsinvestor i det københavnske boligmarked er der ikke nogen stor grund til bekymring: Prisstigningerne på ejerboliger vil utvivlsomt dæmpes, men uden en massiv forøgelse af boligudbuddet vil vi se et fortsat stærkt boligudlejningsmarked.
