Kontorefterspørgslen er i høj grad drevet af beskæftigelsen. Og her skiller Danmark sig positivt ud. Beskæftigelsen i de kontorintensive erhverv er høj, og både København og Aarhus står stærkt sammenlignet med andre byer i Nord- og Vesteuropa. Det gælder både den historiske vækst i kontorbeskæftigelsen og forventningerne til den fremadrettede udvikling. Det er et solidt udgangspunkt for udlejningsmarkedet – og et argument for, at investorer bør nuancere billedet af kontorsegmentet.
Hjemmearbejde har ikke aflivet kontoret
Hjemmearbejde bliver ofte fremhævet som den store strukturelle trussel mod kontorejendomme. Det er en sandhed med væsentlige modifikationer.
Ja, flere danskere arbejder hjemmefra end før COVID-19. Men det afgørende er ikke, om medarbejderne indimellem arbejder hjemmefra. Det afgørende er, om de gør det så ofte, at virksomhederne reelt kan reducere deres kontorareal. I Danmark er der kun i begrænset omfang tegn på, at sidstnævnte skulle være tilfældet. Kun en mindre andel af danskerne arbejder hyppigt hjemmefra, og niveauet ligger omtrent på linje med før COVID-19.
Når hjemmearbejdsdage primært er lejlighedsvise, skal kontoret fortsat kunne håndtere højt samtidigt fremmøde. Virksomhederne kan derfor ikke uden videre skære markant ned på antallet af kontorpladser. Det understøttes af data fra københavnske kontorarbejdspladser, hvor kontorarealforbruget pr. ansat stort set er uændret sammenlignet med før COVID-19.
Samtidig er Danmark et af de vestlige lande, hvor hjemmearbejde fylder relativt lidt. Det gør den danske business case for investering i kontorejendomme væsentligt anderledes end i markeder som USA, Storbritannien og Canada, hvor hjemmearbejde er langt mere udbredt. At overføre den internationale skepsis over for kontorsegmentet direkte til Danmark kan derfor give et misvisende billede.
København er ikke et kriseramt kontormarked
I flere udenlandske storbyer har høj udbredelse af hjemmearbejde bidraget til svagere efterspørgsel på kontorlejemål og markant højere tomgang. Det er ikke situationen i København.
Tværtimod er det københavnske kontormarked kendetegnet ved lav tomgang (cirka 6 procent) og en relativt stærk lejerbase. Det betyder ikke, at markedet er uden udfordringer. Men det betyder, at den internationale kontorfortælling ikke uden videre gælder for Danmark.
Kontormarkedet splitter sig i to
Den stærke danske business case for kontorinvesteringer betyder dog ikke, at alle kontorejendomme står lige stærkt. Tværtimod er polariseringen blevet tydeligere. Lejerne søger mod moderne, fleksible og centralt beliggende kontorer, hvor kvalitet, fællesfaciliteter og bæredygtighed er i orden. Sekundære ejendomme presses derimod flere steder af stigende krav og behov for investeringer.
Det ses både i lejeniveauer og afkastkrav. De bedste kontorejendomme belønnes med stærkere lejevækst og lavere risikopræmie, mens sekundære ejendomme i højere grad skal kompensere investorerne for udlejningsrisiko og CapEx-behov (behov for større investeringer i ejendommene).
Derfor bør diskussionen ikke handle om, hvorvidt kontor som segment er attraktivt eller ej. Den bør handle om, hvilke kontorejendomme der er attraktive.
Danske investorer ser mulighederne først
Investeringsmarkedet viser allerede tegn på, at billedet er ved at ændre sig. Kontortransaktionsvolumenen er steget markant det seneste år, og kontor er igen det næststørste segment efter bolig målt på transaktionsvolumen.
Det er især danske købere, der driver aktiviteten. Det kan tolkes som et udtryk for, at de investorer, der kender det danske brugermarked bedst, også er de første til at se forskellen mellem den internationale kontorbekymring og den danske virkelighed.
Endnu vigtigere er det, at core-kapitalen er vendt tilbage. Når de langsigtede og mindre risikovillige investorer igen øger deres eksponering mod kontorejendomme, er det et klart signal om, at investeringsmarkedet for kontorejendomme er ved at finde en ny ligevægt efter rentechokket og de efterfølgende år med usikkerhed.
Kontormarkedet er ikke dødt – det er delt
Den danske business case for kontorinvesteringer er stærkere, end den internationale fortælling om kontorets krise tilsiger. Beskæftigelsen i de kontorintensive erhverv er høj, hjemmearbejde er primært lejlighedsvist, kontorarealforbruget pr. ansat er stort set uændret, og København er fortsat kendetegnet ved lav tomgang.
Derfor bør investorernes skepsis nuanceres. Danmark ligner ikke de kontormarkeder, hvor hjemmearbejde og høj tomgang har ændret spillereglerne fundamentalt. Den internationale kontorbekymring kan ikke ukritisk oversættes til danske forhold.
Det betyder ikke, at alle kontorejendomme er attraktive. Tværtimod. Markedet er blevet mere selektivt, og polariseringen vil fortsætte. De bedste ejendomme vinder på kvalitet, beliggenhed og fremtidssikring. De sekundære ejendomme skal bevise deres relevans.
Investorernes markedsforventninger peger i samme retning. I EMEA-regionen er synet på primære kontorejendomme blevet klart mere positivt, og andelen af investorer, der forventer prisstigninger, er på det højeste niveau siden 2022. Det tyder på, at markedet i stigende grad vurderer, at bundniveauet er passeret.
Hvis den vurdering får bredere fodfæste, kan danske kontorejendomme – særligt de primære ejendomme i København – stå foran fornyet investorinteresse. Ikke fordi investering i kontorejendomme er blevet risikofrit, men fordi risikoen i de bedste ejendomme ser mere balanceret ud, end den brede markedsfortælling antyder.
