2025 blev et stærkt år for kontorudlejningsmarkedet i København med i alt 270.000 kvadratmeter udlejet i København by og 90.000 kvadratmeter i Københavns omegn. Hertil kommer off-market-udlejninger, som ikke er annonceret på Ejendomstorvet. Via Colliers’ AI-software estimeres disse til cirka 100.000 kvadratmeter. Samlet set blev der dermed udlejet cirka 460.000 kvadratmeter i 2025.
Det svarer til et mindre fald på cirka 7 procent sammenlignet med 2024, som må betegnes som et særligt stærkt år. I modsætning til 2024 blev der i 2025 ikke gennemført større udlejninger over 10.000 kvadratmeter i København by, og kun ganske få udlejninger i dette størrelsesleje.
Statistikkerne indikerer samtidig, at der er kommet mere aktivitet i udlejninger af mindre lejemål under 400 kvadratmeter i København by. Her ses både vækst i udlejningsvolumen og kortere liggetider.
Generelt er liggetiderne i København by kun steget marginalt, mens tomgangen er faldet fra 7,2 procent til 5,17 procent, hvilket må betegnes som et lavt niveau. I Københavns omegn er liggetiderne steget en smule mere, mens tomgangen er reduceret fra 6,8 procent til 5,9 procent.
Stabile lejeniveauer
Den gennemsnitlige bruttoleje pr. kvadratmeter pr. udlejning er over de seneste 15 år steget stabilt med et gennemsnit på 3,2 procent p.a. i København by og 2 procent p.a. i Københavns omegn. Samtidig kan det nu konstateres, at den høje inflation i 2023 på 7-8 procent ikke i nævneværdig grad har påvirket genudlejningsniveauerne. Der ses dog betydelige lokale forskelle afhængigt af beliggenhed.
Nordhavn, som hører under København by, har oplevet en årlig stigning i bruttolejen på hele 7 procent de seneste tre år. Dette kan dokumenteres gennem Colliers’ egne kontorudlejninger i området.
Stabilt udbud af lejemål primo 2026
Udbuddet af kontorlejemål i København by primo 2026, i den eksisterende bygningsmasse og under opførelse, matcher omtrent niveauet primo 2025 og udgør cirka 500.000 kvadratmeter. Udbuddet er samlet steget cirka 11 procent de seneste fire år, til trods for høj udlejningsvolumen i både 2024 og 2025, hvilket indikerer en fortsat stærk efterspørgsel.
I Københavns omegn udgør udbuddet primo 2026 cirka 275.000 kvadratmeter, svarende til cirka 35 procent af det samlede udbud i både København by og omegn.
Det er bemærkelsesværdigt, at udbuddet af projekter (ikke under opførelse) kun udgør cirka 6,5 procent af det samlede udbud i København by primo 2025 – svarende til cirka 32.000 kvadratmeter. Det er et fald på hele 300 procent sammenlignet med 2023. Forklaringen er formentlig, at flere projekter er sat på standby som følge af forhøjede byggepriser, udfordrende finansiering og vigende interesse fra især udenlandske investorer. Samtidig er der en erkendelse af, at det ofte er mere udfordrende at udleje projekter end ejendomme, der allerede er under opførelse.
Der er desuden meget få større, sammenhængende kontorarealer på markedet i København by primo 2026. Hos Colliers oplever vi derfor en høj efterspørgsel efter større centralt beliggende lejemål.
Det er vigtigt at understrege, at udbuddet primo året alene er et øjebliksbillede og ikke siger noget om, hvad der er på vej på markedet. Vi kan dog allerede nu pege på flere større lejemål, herunder Danske Banks tidligere domicil på Holmens Kanal på i alt 22.000 kvadratmeter, fordelt på fem enheder á 4.000-10.000 kvadratmeter. Derudover kommer vi snarligt på markedet med et domicil på Sundkrogsgade 7-9 i Nordhavn på cirka 12.000 kvadratmeter samt et meget attraktivt minidomicil på 3.000 kvadratmeter på Fredericiagade 27-29 i Kbh. K.
2026 tegner til at blive et stærkt kontorudlejningsår
Det samlede udbud i starten af 2026 indikerer, at året også kan blive et stærkt kontorudlejningsår, da “varelageret” er relativt stort ved årets begyndelse. Sammenholdt med en sund dansk økonomi, lav arbejdsløshed og kontoret som rekrutteringsparameter forventer vi fortsat høj efterspørgsel.
Som modvægt trækker den nye verdensorden og den deraf afledte usikkerhed i den modsatte retning. På trods heraf forventer vi, at den samlede udlejningsvolumen i 2026 vil lande på niveau med 2025.
