Hvert år vover Colliers nogle vilde forudsigelser for markedet for erhvervs- og investeringsejendomme. Så vilde, at vi ikke engang rigtigt selv tror på dem. Men som alligevel måske kan sætter tankerne i gang, som kan udfordre og inspirere – hvor galt kan det gå, hvor godt kan det gå, og hvor vildt kan det gå?
For 12 måneder vovede vi blandt andet at forudsige, at
- lejen for nye boliger i København kunne stige med mere end 10 procent
Det skete knap nok – men det var ganske tæt på. Københavnsområdet har en gunstig befolkningsudvikling, nybyggeriet er lavt, og med en stigende realløn er boligforbruget – det gennemsnitlige boligareal per indbygger – stigende. Derfor stiger lejepriserne. Markedslejen for boliger i København er således steget med 5-7 procent i 2024.
- internationale investorer i 2024 igen vil stå for mere end 50 procent af investeringerne
Det skete ikke. Men udviklingen går i den retning: I 2023 var en tredjedel af investeringerne udenlandske, i første halvår 2024 var det knap 40 procent, og i andet halvår 2024 omkring 45 procent. Så vi nærmer os.
- den nye ejendomsbeskatning ville blive suspenderet
Intet system er fejlfrit. Men det nye vurderingssystem for erhvervsejendomme er i særklasse problematisk. Igennem 2024 er det væltet frem med eksempler, hvor enhver kan se, at systemet fører til vurderinger, som er løsrevet fra markedsværdierne, og som er både urimelige og konkurrenceforvridende.
Det ville have tjent myndighederne til ære at erkende, at den valgte metode for vurderinger af erhvervsejendomme hviler på en fundamentalt forkert antagelse om sammenhængen mellem priser på boliger og på erhvervsejendomme. Men Vurderingsstyrelsen har i det mindste nu erkendt, at systemet har ført til mange vurderinger, som ikke er retvisende. Og der breder sig heldigvis i det politiske system en opfattelse af, at klagemulighederne bør være bedre.
Hver gang en klage afvises, gøres et stort nummer ud af, at de nye ejendomsskatter indfases over en årrække. Så gør det åbenbart ikke så meget, at skatterne er urimelige. Det må være baseret på en opfattelse af, at skatteydere bør reagere som frøer: Hvis en frø puttes i kogende vand, springer den op igen, hvis den imidlertid sænkes ned i koldt vand, der langsomt varmes op, opdager frøen det ikke. Den ender med at dø. Det gør åbenbart ikke så meget, at ejendomsskatterne er urimelige, blot de indfases så langsomt, at vi ikke rigtig opdager det.
Nu til de vilde forudsigelser for 2025 – i år nøjes vi med fire:
Der kommer mange flere ejerboliger, ikke på grund af politiske indgreb, men fordi flere og flere investorer vælger at sælge lediggjorte boliger i stedet for at genudleje.
Både Københavns Kommune og andre kommuner har opfordret til, at lovgivningen ændres, så man i lokalplaner kan forlange, at der bygges ejerboliger.
Det ville imidlertid ikke hjælpe en tøddel: Udviklerne vil allerede i dag hellere end gerne bygge ejerboliger, men med Finanstilsynets ekstremt restriktive retningslinjer for lån til nybyggeri er det kun pensionskasser, som kan realisere projekter med ejerboliger – 100 procent finansieret af egenkapital. Så der kommer ikke flere ejerboliger, selv om reglerne ændres. Til gengæld vil der komme færre udlejningsboliger.
Heldigvis er markedet mere effektivt til at regulere end politikerne. Markedsmekanismen tager lidt tid, men vi oplever allerede nu, at flere og flere ejendomsinvestorer vælger at frasælge ledige lejligheder i deres udlejningsejendomme, fordi ejerlejlighedspriserne er høje. Heimstaden var blandt de første, NREP er også begyndt, og flere vil komme efter. Så udbuddet af ejerboliger vil stige, og vi vil få byområder med det blandede udbud, som både politikere, planlæggere og alle vi andre ønsker.
Kontorlejen for førsteklasses ejendomme i CBD stiger til fire gange lejen for sekundære kontorlokaler i omegnen.
København har historisk haft en flad lejeudvikling på kontormarkedet, og forskellen på lejepriserne på centrale og decentrale beliggenheder har været meget mindre end i andre europæiske hovedstæder.
Lejepriserne er imidlertid for rigtig mange virksomheder i dag en sekundær faktor i lokaliserings-overvejelserne. Det er langt væsentligere – endog forretningskritisk – at man lokaliserer sig i attraktive bygninger i attraktive områder, hvor det er lettere at tiltrække kvalificeret arbejdskraft.
Billige kontorer i Københavns omegn kostede for år tilbage 650-700 kroner per kvadratmeter i leje. Det gør de stadigvæk. Til gengæld vil de bedste ejendomme i det centrale København, CBD (Central Business District), kunne udlejes til lejepriser, som er fire gange så høje.
Vi vil langt om længe igen se stigende investeringsaktivitet på strøggaderne.
På dele af gågaderne i København og andre store byer er der fortsat mange ledige butikker. Og investorerne har i de seneste fem år været ekstremt tilbageholdende med at investere.
Colliers kan imidlertid registrere, at ejerne af strøgejendomme i stigende grad accepterer, at lejeniveauerne er faldet – og det gør smerten lidt mindre, at Strøget i København er et af de steder, hvor de nye ejendomsvurderinger har ført til markant lavere ejendomsskatter. Så udlejningssituationen vil fortsat forbedre sig.
Samtidig er afkastkravene på Strøget steget langt kraftigere end i andre segmenter. Det er derfor igen muligt at opnå ”value for money” på strøggaderne – og både value-add investorer og andre, primært private investorer og family offices, efterspørger nu aktivt ejendomsinvesteringer på disse beliggenheder.
Og så den helt vilde: Den systemiske buffer målrettet udlån til ejendomsselskaber fjernes.
Det siges, at en kvalificeret nationaløkonom typisk forudser syv ud af hver tre kriser. Med andre ord: Det går ikke altid så galt, som økonomerne forudsiger. Vi anerkender, at økonomer i ministerier, i Danmarks Nationalbank og hos andre myndigheder skal være opmærksomme på alle risici og nok hellere bør have en tendens til overbekymring end til overoptimisme. Men økonomerne bør også være parate til at justere deres risikobillede.
I oktober 2023 anbefalede Det Systemiske Risikoråd at aktivere en systemisk buffer (øgede kapitalkrav) for udlån til ejendomsselskaber. Den blev implementeret med virkning fra medio 2024.
Den finansielle sektor har reageret ved at øge bidragssatser og rentemarginaler for udlån til ejendomsselskaber. Hvis det antages, at marginalen er øget med gennemsnitligt måske 20 basispoint for cirka 550 milliarder kroner udlån til ejendomme, har det kostet ejendomssektoren lidt over 1 milliard kroner i ekstraomkostninger.
Begrundelsen for anbefalingen om en systemisk buffer tog udgangspunkt i blandt andet risici for et fortsat højere renteniveau og lavere indtjening hos ejendomsselskaberne som følge af øget tomgang og faldende lejepriser. Man stresstestede således et scenarie med en rentestigning på 3 procent, og et fald i ejendomsselskabernes omsætning på 15 procent.
Nu, seks måneder efter implementeringen af bufferen, er den korte rente faldet 100 basispoint, og den lange rente er ligeledes faldet. Udlejningsmarkedet er stærkt, og Colliers forventer, at ejendomsselskaberne i gennemsnit vil have en omsætningsvækst på 3-5 procent fra 2023 til 2024.
En yderligere risiko, et massivt frasalg af svenske ejendomsselskabers danske porteføljer, er heller ikke aktualiseret. Renten er faldet også i Sverige, og markedet for usikrede obligationslån med svenske ejendomsselskaber er genåbnet med stigende aktivitet og massivt faldende renter.
Det er nok for meget at tro på, at den systemiske buffer fjernes i 2025. Men det værd at notere, at vi er meget langt fra de scenarier, som var begrundelsen for at indføre bufferen.
