Transaktionsvolumenen for handel med erhvervsejendomme rundede i år 29 mia. kr. i tredje kvartal alene, og for 2021 ser den samlet ud til at blive rekordhøj, hvis udviklingen fortsætter i hele fjerde kvartal. I stort set alle segmenter har tomgangen været faldende og priserne stigende.
Der har næsten været tale om en fest, og alle fester slutter som bekendt på et tidspunkt – ofte med tømmermænd og oprydning. Alligevel er der ikke udsigt til, at festen stopper lige med det samme og i særdeleshed ikke til næste år.
Efter genåbningen af samfundet er den økonomiske vækst steget kraftigt. Beskæftigelsen har nået niveauet fra før COVID-19, og på trods af tendenser til stigende inflation og svagt stigende lange renter er pengepolitikken fortsat meget lempelig, og finanspolitikken strammes kun langsomt.
Selvom afkastene på ejendomsmarkedet er historisk lave, er det altså stadig attraktivt for både private, professionelle og institutionelle investorer at investere i mursten i 2022. Og med udsigt til stigende inflation lægger investorerne vægt på, at lejen ifølge langt de fleste lejekontrakter løbende justeres i forhold til inflationen, hvilket gør ejendomme tillokkende i forhold til for eksempel obligationer.
Store placeringsbehov driver efterspørgslen
Med massive placeringsbehov og stigende konkurrence spørger flere med rette sig selv, hvordan man skal agere i et rødglødende marked. Det vurderes lige nu, at danske pensionsselskaber mangler at udnytte 50 mia. kr., som er allokeret til ejendomsmarkedet. Og de bliver presset af de udenlandske investorer, som i stigende grad ser Danmark som et trygt samt sikkert marked, og som igennem 2021 har vist sig særdeles konkurrencedygtige særligt på investeringsmarkedet for kontor- og logistikejendomme.
Det samme gør sig gældende for større og mindre ejendomsselskaber og private investorer. Især for sidstnævnte er det blevet mere populært at investere indirekte i ejendomsmarkedet via private placement og herunder ejendomsfonde.
Til investoren: Glem alt om at time et køb eller et salg
Hvor man tidligere havde tid til at evaluere sine muligheder, skal man i dag være endnu bedre forberedt, så man kan slå til – og nogle gange til en højere pris end forventet. Vores råd er, at man skal lægge en plan og følge den. De færreste kan forudse udviklingen, men man kan studere markedet og kende dynamikkerne, så man kan træffe oplyste valg.
Som tommelfingerregel tager det omtrent et halvt år, før effekten fra det private boligmarked påvirker erhvervsmarkedet for investeringsejendomme. Det samme gælder effekten fra pengepolitikken, og man kan derfor opleve, at priserne stiger, selvom renterne stiger. En anden trend er et bæredygtigt fokus. Ønsket om at investere med et formål, som rækker ud over betalingsstrømme og afkastkrav, bliver en stadigt vigtigere måde at fremtidssikre sine investeringer på.
Det er dermed vores klare forventning, at endnu flere penge vil blive allokeret til ejendomme i 2022. Historisk har markedet for boligejendomme været det mest attraktive segment for ejendomsinvestorer og det vil fortsat være tilfældet i 2022 og frem, men lige nu oplever alle andre segmenter også prisstigninger, og som noget relativt nyt, kan vi pege på lagerejendomme, hvor vi oplever en meget stor efterspørgsel også drevet af COVID-19, som har skabt en eksplosion i nethandel og behov for bufferlagre.
De fleste økonomiske indikatorer peger altså opad, men der er som altid nogle indikatorer, som i mere eller mindre grad giver anledning til nervøsitet. Markedet har set forsyningsudfordringer og dermed galopperende inflation indenfor nogle sektorer, og en ny coronavariant er på fremmarch. Derudover er der risiko for, at økonomierne i USA og senere Europa kan blive overophedet. Kommer usikkerheden til at sætte sig, kan der opstå udfordringer. Der er bare ikke udsigt til, at det sker i 2022.
