Udsigt til markant boligmangel i Danmarks fire største byer

I København blev huse i tredje kvartal 2020 ifølge tal fra FinansDanmark gennemsnitligt solgt for 51.100 kroner per kvadratmeter, mens ejerlejligheder skiftede hænder med en gennemsnitlig pris på 49.100 kroner per kvadratmeter. I Aarhus blev huse solgt for 26.400 kroner per kvadratmeter og ejerligheder for 37.200 kroner per kvadratmeter. Til sammenligning lød priserne for landet som helhed på 16.600 kroner per kvadratmeter for huse og 33.300 kroner per kvadratmeter for lejligheder.

Selvom nybyggeri i de store byer er skudt op med hastig fart gennem de seneste mange år, forventes der forsat rift om boligerne i landets fire største byer frem mod 2030. Det skriver Spar Nord i en pressemeddelelse.

Af en ny analyse fra banken, som tager udgangspunkt i data fra Danmarks Statistik, fremgår det, at der kommer til at mangle omtrent 36.000 boliger København, Aarhus, Odense og Aalborg, hvis forholdet mellem antallet af beboere og boliger skal forblive det samme som i dag.

– Med tanke på, at der de seneste år, vi pt har data for via Danmarks Statistik, er blevet opført mellem 10.000 og godt 12.000 boliger om året i landets fire største byer, lyder det jo ikke som en umulig opgave, men her skal vi have in mente, at betingelserne for bygge- og ejendomsbranchen lige nu er ganske anderledes, siger cheføkonom i Spar Nord Jens Nyholm.

– Den meget høje inflation og særligt de stigende omkostninger på byggematerialer har gjort det dyrere at bygge, og stigende lønninger i 2023 og 2024 kan gøre billedet endnu værre. Samtidig vil flere ejendomsinvestorer som følge af stigende renter ikke kunne forvente samme positive afkast som tidligere. Hvis nybyggeriet for eksempel over de kommende år sagtner farten til det niveau, vi så i begyndelsen af 10’erne, kan det blive meget svært at følge med befolkningsvæksten.

Jens Nyholm peger dog på, at der for investorer, der ikke skal ud at låne penge til en høj rente, som eksempelvis pensionskasser, fortsat kan være en god case i at bygge udlejningsejendomme på grund af det stigende behov for boliger og muligheden for et rimeligt sikkert langsigtet afkast af de penge, der betales ind til pension.

Boligbehovet ændres

I Københavns Kommune alene vil der ifølge analysen komme til at mangle omkring 19.000 boliger, mens der tilsvarende i kommunerne Aarhus og Aalborg skal bygges henholdsvis næsten 9.000 og 5.800 nye boliger. Knap så mange boliger – nærmere bestemt 2.400 – skal opføres i Odense for at følge med befolkningsvæksten.

– Regnestykket forudsætter, at sammenhængen mellem antal borgere og boliger er det samme i 2030 som i dag – og det er langt fra givet, at det bliver tilfældet. Faktisk tyder den demografiske udvikling på, at vi kan komme til at se et mismatch mellem udbuddet af boligtyper og efterspørgslen, siger Jens Nyholm.

Han henviser til, at befolkningstilvæksten i de større byer længe har være drevet af unge studerende. Men over de kommende år vil antallet af borgere i aldersgruppen 18-29 år falde, og samtidig vil mange af de borgere, der har været med til at drive tilstrømning til de større byer, nå en alder, hvor mange stifter familier og i stigende grad vil efterspørge hus og bil:

– Det vil sige, at de flytter ud af byen og efterlader en masse små lejligheder for at finde mere plads i periferien eller i den attraktive del af oplandet til de større byer. Samtidig vil vi formentlig se en modsatrettet bevægelse blandt borgere, der rammer pensionsalderen og ønsker at erstatte huset med en lejlighed i byen, siger Jens Nyholm og fortsætter:

– Her er udfordringen blot, at selvom den yngre del af befolkningen vil efterlade boliger i byen, er det ikke ensbetydende med, at netop de boliger matcher seniorernes efterspørgsel, da de som oftest vil ønske sig flere kvadratmeter end eksempelvis en studerende. Det kan føre til at flere ejendomme renoveres, så flere mindre lejligheder slås sammen, hvilket vil mindske boligudbuddet og dermed bidrage til et endnu større behov for nye boliger.