Erhvervsmæglernes Branchedata har netop offentliggjort transaktionsaktiviteten for 2024, som viser en fremgang fra 45 milliarder i 2023 til 52 milliarder i 2024. Det er ikke prangende, når man sammenligner med 2021 eller 2022, men vi nu på, at markedet indenfor 12 måneder igen bliver interessant for begge sider af aftalebordet.
Derfor vil dem, der handler nu, og dem, der tør se fremad og omfavne de nuværende betingelser, stå stærkere i 2025. Særligt investorer, der vælger at fokusere på boligsegmentet i hovedstaden, har udsigt til gode handler med betydelige lejestigninger.
Lavvande i Storkøbenhavns boligudbud skubber lejepriserne op
De seneste tal fra Erhvervsmæglernes Branchedata viser også, at boligsegmentet udgjorde næsten halvdelen af den samlede transaktionsvolumen, og der er god grund til at tro, at segmentet fortsætter med at ride på den bølge. Specielt i Storkøbenhavn ser vi stærke lejeniveauer, og den lave tilgang af nye ejendomme og høje befolkningstilvækst bidrager til at skubbe efterspørgslen op.
Tomgangstallet for boliger i øvrige Københavns Kommune (København CBD er ikke medtaget) var i fjerde kvartal 2024 cirka 2 procent, hvilket understreger, hvor svært det kan være at finde ledige lejeboliger i byen. Den gennemsnitlige årlige pipeline fra 2025-2027 på 160.000 boligkvadratmeter i Storkøbenhavn er væsentligt lavere end i årene 2020-2024, hvor det gennemsnitlige, årlige niveau var 365.000 kvadratmeter.
Niveauet af planlagt nybyggeri i 2025-2027, forventes derfor ikke at imødekomme den stigende efterspørgsel, og det skubber til lejeniveauerne på eksisterende ejendomme, som vi forventer stiger med 5 procent over de næste to år. Derfor er boligsegmentet mest efterspurgt hos investorerne, og det er ikke længere et spørgsmål om, hvornår markedet retter sig, men snarere et spørgsmål om hvordan man griber de muligheder, der ligger foran os. Særligt i Storkøbenhavn, hvor stigningen i lejepriserne ikke har udsigt til at være aftagende.
Den faldende rente skaber muligheder
Trumps genvalg som præsident kan hurtigt få renten til at røre på sig. Med planer om nye toldsatser på importvarer truer Trump med at ruske op i handelsbalancerne, hvilket kan have en direkte indflydelse på Danmarks eksport til USA. Desuden er hans ønske om at begrænse Federal Reserves uafhængighed en faktor, der kan påvirke centralbankens frihed til at styre renten.
Men det ændrer ikke ved, at vi lige nu ser en rød tråd: Efter hektiske år med stigende renter, usikkerhed og en brat opbremsning i ejendomsmarkedet, peger rentes pil tydeligt nedad. Mange investorer har en fem-syv-årig investeringshorisont. For dem er det vigtigt, at den fem-årige obligationsrente nu overordnet har retning mod 2 procent. De investorer, der udnytter den faldende rente, kan se frem til stigende afkast drevet både af lejestigninger og værdistigninger, når renten falder.
Et skifte i investorlandskabet
Med en andel på 67 procent og 61 procent i henholdsvis 2023 og 2024 har de danske investorer været dominerende på ejendomsmarkedet. Det skyldes blandt andet at usikkerheden, der var forbundet med den høje rente, var blevet for stor for udenlandske investorer. Det gav plads til flere nationale aktører, men med rentens fald begynder pladsen at blive trang. Vi mærkede allerede i fjerde kvartal, at både nationale og udenlandske investorer er kommet tilbage og er aktive.
Vi er ikke ude af vintermørket endnu, men lysningen nærmer sig. 2024 har mindet os om, at ejendomsmarkedet belønner dem, der har fingeren på pulsen og tænker fremad. Og for dem, der går strategisk og beslutsomme til markedet nu, er der gode muligheder i 2025.
