I december 2018 vedtog politikerne i Teknik- og Miljøudvalget i Københavns Kommune, at der skulle udarbejdes retningslinjer for at gøre det lettere at etablere tagboliger i København.
Ifølge Rådet for Grøn Omstilling er der et nemlig potentiale for cirka 10.000 boliger i København. Med udgangspunkt i BBR-registrerede uudnyttede tag- og loftarealer kan potentialet ifølge Teknik- og Miljøforvaltningen estimeres til cirka 2.000 boliger.
Alligevel er der gennem de seneste 15 år kun givet byggetilladelse til cirka 25 tagboligprojekter årligt. Faktisk blev der i fire år op til 2018 givet tilladelse til flere projekter med tagboliger, end der er givet i de efterfølgende år.
Teknik- og Miljøforvaltningen har evalueret retningslinjerne, og i december 2024 blev der desuden afholdt et møde med repræsentanter fra byggebranchen, der har erfaring med tagboligprojekter.
Ifølge forvaltningen er der generelt stor interesse blandt udviklere og entreprenører for at etablere tagboliger.
Derfor er sagen snart på dagsordenen igen, men politikerne i Teknik- og Miljøudvalget kan se frem til at blive præsenteret for en række barrierer, der står i vejen for etablering af nye tagboliger i København.
Blandt barrierne er blandt andet bygningsreglementets (BR18) krav om etablering af elevator ved opførelse af en ny etage, krav om friarealer i lokalplaner, krav om pulterrum og brand- og konstruktionskrav. Endeligt forhindrer det nye ejendomsvurderingssystem muligheden for gradvis indfasning af grundskyld, når der udføres tagboligprojekter.
Forvaltningen anbefaler derfor at arbejde for en optimering af sagsbehandlingen af tagboligprojekter på nationalt plan ved at gå i dialog med blandt andet Social- og Boligstyrelsen (SBST), Kommunernes Landsforening (KL). Forvaltningen er allerede i dialog med andre kommuner om deres erfaringer i regi af 6-by-samarbejdet og deltager i styrelsens arbejde med udvikling af et nyt helhedsorienteret bygningsreglement.
Forvaltningen forventer dog ikke, at antallet af ansøgte tagboliger øges med de ovenfor nævnte tiltag, da dette vil kræve ændringer i nationale lovkrav, der er til hinder for etablering af nye boliger i eksisterende byggeri.
Derfor påpeger forvaltningen, at politikerne i Teknik- og Miljøudvalget kan foreslå, at forvaltningen kontakter social- og boligministeren for at gøre opmærksom på problemstillingerne ved etablering af tagboliger i eksisterende byggeri og øge styrelsens fokus på udfordringerne, blandt andet i arbejdet med det nye bygningsreglement.
Barrierer for nye tagboliger i København
1. Krav om etablering af elevator ved opførelse af ny etage
Elevatorkravet i BR18 kan være en hindring for nogle tagboligprojekter. Kravet betyder, at hvis der i forbindelse et tagboligprojekt opføres en helt ny tagetage, skal der etableres elevator. Det er ofte for dyrt.
2. Friarealkrav i lokalplaner
Lokalplaner med bestemmelser om friarealkrav kan være en hindring for tagboligprojekter i ejendomme, hvor det ikke vil være muligt at kompensere med blandt andet hævede opholdsarealer i form af tagterrasser i tilknytning til boligerne.
Der er en meget begrænset mulighed for at dispensere fra friarealkravet i lokalplaner, da fordelingen mellem friareal og bebyggede arealer er en del af planens principper.
Der hvor ejendommen ikke er omfattet af en lokalplan, giver kommuneplan 2024 mulighed for at overskride friarealprocent i forbindelse med udnyttelse af tagetager.
3. Krav om pulterrum
BR18 stiller krav om pulterrum til boliger. Eksisterende pulterrum må ikke nedlægges, uden at disse erstattes ved genetablering andet sted på ejendommen.
4. Brand- og konstruktionsmæssige forhold
Når et eksisterende loftsrum (for eksempel et tørreloft) i en etageejendom søges ændret til beboelse (tagboliger), sker der en væsentlig anvendelsesændring. Projektet kræver derfor typisk tilknytning af både en certificeret brandrådgiver og statiker i forbindelse med byggeansøgning.
Tagboliger kan udføres enten inden for eksisterende tagkonstruktion eller som en helt ny konstruktion. Fælles for begge modeller er, at det skal undersøges om konstruktionen og de bærende bjælker i etageadskillelsen kan bære vægten af den nye anvendelse.
Ved indplacering af et projekt i brand- og konstruktionsklasse har bygningens højde stor indflydelse. Blandt andet skærpes kravene til de bærende konstruktioners brandmodstandsevne, jo højere bygningen er.
5. Økonomisk incitament
Der er store økonomiske omkostninger forbundet med at inddrage loftareal til boliger. Der vil derfor typisk kun ske etablering af nye tagboliger i forbindelse med større og i forvejen omkostningstunge renoveringer, for eksempel ved udskiftning af tag.
Derudover er forvaltningen blevet gjort opmærksom på, at det nye ejendomsvurderingssystem hindrer muligheden for gradvis indfasning af grundskyld, når der udføres tagboligprojekter.
Det kan få konsekvenser for udnyttelsen af tagetagerne i eksisterende etageejendomme, herunder andelsboligforeninger. Problematikken vedrører dog national skattelovgivning, og der er derfor ikke noget Teknik- og Miljøforvaltningen kan stille op.
Kilde: Københavns Kommune.
