Med 50.000 udlejede kvadratmeter var Colliers i 2024 den mægler, som har udlejet flest kontorkvadratmeter i København jævnfør Ejendomstorvet.dk. 2024 blev et rigtig godt år på kontorudlejningsmarkedet med en vækst på hele 56 procent i København i forhold til 2023 og med et samlet udlejningsareal på 262.000 kvadratmeter jævnfør Ejendomstorvet.dk.
En af de primære årsager til den markante fremgang skyldes en stigning i udlejninger af større kontorlejemål over 5.000 kvadratmeter, hvoraf den største udlejning i 2024 blev The Stamp, hvor Lego har lejet 30.000 kvadratmeter. Københavns omegn oplevede også en betragtelig vækst på hele 31 procent i forhold til 2023 med et samlet udlejningsareal på 118.000 kvadratmeter.
Dertil skal tillægges off market-udlejninger, som ikke er blevet annonceret på Ejendomstorvet. Her har vi i Colliers, via vores AI software, beregnet et samlet udlejningsareal i København og omegn på cirka 110.000 kvadratmeter, der er baseret på flyttemønstre.
Lejeniveauerne er stabile
Stigningen i det samlede udlejningsareal har ikke haft betydelig påvirkning på bruttolejen. De sidste 14 år er den gennemsnitlige bruttoleje i København i gennemsnit steget med 3,31 procent målt på genudlejninger på Ejendomstorvet.dk, og 1,96 procent i Københavns omegn. Hvis vi zoomer ind på de gennemsnitlige bruttolejeniveauer på genudlejninger for 2023 og 2024, ser vi ikke nogen markante stigninger fra 2023 og 2024, hvor inflationen steg til 8-9 procent.
Det betyder, alt andet lige, at markedslejen tilsyneladende ikke har været synderligt påvirket af den høje inflation i 2023, hvor lejekontrakter med NPI-reguleringer steg betragteligt. Det kan dog ikke afvises, at der kommer en forsinket effekt af de regulerede stigninger på sigt, selvom den regulerede leje ikke nødvendigvis er enslydende med markedslejen.
Udbuddet af kontorarealer er steget
Udbuddet af kontorarealer i eksisterende ejendomme, eller ejendomme under opførelse primo 2025, er steget med cirka 10 procent i København i forhold til primo 2024. Dette til trods for stor vækst i det samlede udlejningsareal i løbet af 2024. Ved indgangen til 2025 var der således udbudt cirka 500.000 kvadratmeter.
Til gengæld er udbuddet af projekter, der endnu ikke er under opførelse (og måske aldrig bliver opført), halveret siden primo 2024. Det skyldes formentligt, at de er sat på standby grundet manglende finansiering, forhøjede byggepriser samt vigende investorinteresse. Vi forventer dog et markant større udbud af nyopførte kontorarealer indenfor de næste tre-fem år, drevet at byggerier i Nordhavn, Sluseholmen og Postbyen.
De kommende projekter vil på sigt have indflydelse på tomgangsprocenten for København, der ved udgangen af 2024 lå på 7,2 procent, hvilket er en mindre stigning i forhold til 2023. Tomgangsprocenten i København omegn er på 6,8 procent, hvilket ligeledes er en mindre stigning. Til trods for stigningerne, er der fortsat tale om relativt lave tomgangsprocenter, som i øvrigt varierer fra område til område. Københavns centrale bydele har således en noget lavere tomgang.
Samlet set er kontorudlejningsmarkedet i hovedstaden at betragte som et relativt stabilt marked set over de seneste 14 år, hvor hverken corona, rente- og inflationsstigning, arbejdsmønstre eller økonomisk uro har sat markante spor.
Medarbejderne er på vej tilbage til kontoret
Flere og flere virksomheder er kommet til erkendelsen af, at for meget går tabt, når medarbejderne ikke møder ind på arbejdspladsen. Ikke mindst påvirker det samhørigheden og det sociale aspekt kombineret med manglende vidensdeling.
Af konkrete eksempler kan nævnes Google og Amazon som ”tilbagekalder” medarbejderne, og senest har Avis indskrænket medarbejdernes mulighed for hjemmearbejde. Til gengæld gør flere virksomheder sig ekstra umage med at tilvejebringe nogle attraktive arbejdsmiljøer med såkaldte rekreative zoner, som kræver større arealer. Sammenlagt har faktorerne positiv effekt på kontorudlejning, da behovet for kontorarealer dermed ikke mindskes, tværtimod.
Udbuddet af ledige kontorarealer er på et relativt højt niveau primo 2025, svarende til cirka 10 procent højere end primo 2024. Hvis den danske økonomi arter sig, er det Colliers vurdering at det samlede udlejede kontorareal i København by og omegn vil ende på samme høje niveau som i 2024.
