København lider under boligmangel, hvilket afspejles af prisudviklingen. Kommunen står derfor over for en voksende udfordring: Hvordan skaffer man flere boliger uden at bygge på de få grønne arealer, der er tilbage?
En mulig løsning kan være byfortætning i de eksisterende villaområder.
Politikerne i Teknik- og Miljøudvalget skal derfor drøfte fire scenarier for fortætning i byens parcelhusområder, og hvis der er politisk opbakning, kan en ny analyse bane vej for et ændret plangrundlag og lokalplanlægning, der giver udviklingsaktører nye muligheder.
Fire scenarier – fra etagebyggeri til opdeling og udstykning
Københavns villaområder er overvejende beliggende i udkanten af byen, især i Brønshøj-Husum, Vanløse, Valby og Amager. Her ligger 90 procent af byens fritliggende enfamiliehuse i boligområder, som generelt er præget af stor variation i arkitektur, grundstørrelser og byggemuligheder.
Forvaltningen vil præsentere politikerne for fire scenarier for, hvordan disse områder kan bruges mere intensivt:
-
Større fortætning med etagebyggeri
Konvertering af flere sammenhængende villamatrikler til etageboliger langs større veje, indfaldsveje og stationer. Det kræver ændring af kommuneplanens rammer og lokalplanlægning for hvert projekt eller område. -
Opdeling af eksisterende villaer
Ombygning af enfamiliehuse til to- eller flerfamilieboliger inden for de nuværende kommuneplanrammer. Forudsætter politisk beslutning om at fravige gældende villaservitutter og mulig udarbejdelse af temalokalplaner. -
Udvidelse af eksisterende beboelse
Mulighed for at bygge til eller på eksisterende boliger og skabe plads til flere husstande – eksempelvis flergenerationsboliger eller bofællesskaber. -
Udstykning af eksisterende grunde
Opdeling af store villagrunde til flere, mindre parceller til nye fritliggende en- eller tofamiliehuse. Kræver ændringer i kommuneplanens bestemmelser om mindstegrundstørrelse (i dag 600 kvadratmeter) samt ny planlægning.
Ifølge forvaltningen vil effekten – og antallet af boliger – afhænge af, hvordan kommuneplanen og lokalplanerne fastlægger for eksempel boligstørrelser, bebyggelsesprocent og friarealer.
Samtidig fremhæves det, at bevaring af eksisterende bebyggelse kan være både en økonomisk og klimamæssig fordel, og at der ikke nødvendigvis skal rives ned for at fortætte.
Servitutter, lokalplaner og potentialer
De fleste villaområder er underlagt ældre villaservitutter, som begrænser mulighederne for nybyggeri, opdeling og udstykning. Servitutterne håndhæves af kommunen, men kan ophæves gennem lokalplanlægning. Forvaltningen peger på to mulige greb:
-
En temalokalplan for hele kommunen, der sætter overordnede rammer og evt. delvist ophæver servitutter.
-
En række fuldt dækkende lokalplaner for udvalgte villaområder, som mere detaljeret kan åbne for ny bebyggelse og samtidig sikre grønne kvaliteter.
Især opdeling, tilbygning og udstykning – scenarier 2-4 – vil kunne realiseres med lavere omkostninger og uden store indgreb i områdets karakter.
Hvis Teknik- og Miljøudvalget ønsker at gå videre, skal der findes midler til en analyse, som kan belyse potentialer og konsekvenser. Alternativt kan udvalget stille forslag i Borgerrepræsentationen om ændringer i kommuneplanen og tilhørende lokalplanlægning.
Hvis politikerne vælger at åbne op for fortætning i villaområderne, kan der opstå nye udviklingsstrategier i Københavns forstæder – ikke med højhuse, men med kreative greb, der balancerer tæthed, bevaring og bæredygtighed.
