De seneste tal viser stigende tomgang i markedet for industri- og logistikejendomme i Storkøbenhavn.
Men ifølge Colliers er udviklingen ikke et udtryk for et svækket marked. En stor del af stigningen skyldes såkaldt falsk tomgang – en midlertidig effekt af stigende lejeniveauer og strukturelle forandringer.
Det skriver erhvervsmæglerfirmaet i en pressemeddelelse.
Falsk tomgang opstår typisk, når en lejer har opsagt sit lejemål, men ejendommen udbydes til genudlejning i opsigelsesperioden, forklarer Helle Andersen, der er direktør og leder af industri- og logistikområdet hos Colliers i København.
De seneste fem til syv år har markedet desuden været præget af kraftige lejestigninger, som nu får nogle lejere til at reagere. Flere virksomheder oplever, at markedslejen er steget hurtigere, end deres egne økonomier har kunnet følge med, og det har i visse tilfælde ført til opsigelser. Men ifølge Colliers er det i høj grad et sundhedstegn.
– Når der bliver færre arealer til rådighed, så stiger markedslejen. Det er et klassisk spørgsmål om udbud og efterspørgsel, udtaler Helle Andersen.
Samtidig bruger mange udlejere opsigelser som en mulighed for at justere huslejen til markedsniveau. Lejen er mere end fordoblet det seneste årti, og på primære beliggenheder som Avedøre Holme og Kirstinehøj ligger nettolejen nu på 750-800 kroner per kvadratmeter. Colliers vurderer, at niveauet kan nå op omkring 1.000 kroner inden for få år – mod blot 350 kroner for otte år siden.
De høje priser får dog flere lejere til at ændre strategi. Mange vælger nu at købe i stedet for at leje for at sikre sig mod yderligere prisstigninger. Ifølge Colliers er en række ejendomme i prisklassen mellem 10 og 30 millioner kroner, som tidligere stod tomme, i løbet af året blevet solgt til virksomheder, der selv bruger dem.
Udviklingen forstærkes af, at mange erhvervsområder i hovedstaden konverteres til boligformål. Det reducerer udbuddet af erhvervsarealer markant, hvilket ifølge Helle Andersen på sigt kan udtømme potentialet for nye industrielle kapaciteter i Storkøbenhavn.
Trods stigende lejeniveauer og registreret tomgang oplever Colliers i dag flere lejehenvendelser end tidligere.
– Der er kommet rigtig godt gang i lejemarkedet igen, siger Helle Andersen.
– Vi oplever markant flere henvendelser i dag end for blot et år siden, og vi forventer, at tomgangen vil falde.
Selvom lejen fortsat bevæger sig opad, vurderer Colliers, at markedet nærmer sig et naturligt loft.
– Den langsigtede effekt er, at priserne fortsætter med at stige, men på et tidspunkt flader det ud, da markedet kan ikke blive ved med at stige, siger Helle Andersen.
Hun vurderer, at de primære områder omkring København endnu ikke har nået det niveau, men at markedet inden for to til tre år kan ramme et punkt, hvor udviklingen flader ud.
For investorer, udviklere og lejere betyder det, at timingen på markedet lige nu er afgørende. Falsk tomgang er ikke et svaghedstegn, men snarere et billede på et marked i bevægelse, hvor udbuddet falder, priserne stiger, og de hurtige beslutningstagere står stærkest, lyder konklusionen fra Colliers.
